ค่างวดโรงงาน vs ค่าเช่า ควรเปรียบเทียบอย่างไร?

ค่างวดไม่ใช่ค่าใช้จ่ายทั้งก้อน วิธีเทียบที่ถูกคือเทียบค่าเช่ากับดอกเบี้ยบวกต้นทุนถือครอง พร้อมตัวอย่างคำนวณและ 4 ตัวเลขที่ต้องมีก่อนเทียบ

คำถามที่ได้ยินบ่อยที่สุดเวลาคุยเรื่องซื้อโรงงานคือ "ผ่อนเดือนละเท่าไร" แล้วนำตัวเลขนั้นไปเทียบกับค่าเช่าที่จ่ายอยู่ ถ้าค่างวดสูงกว่าก็สรุปว่าเช่าถูกกว่า

การเทียบแบบนี้ผิดตั้งแต่ตั้งโจทย์ เพราะค่างวดกับค่าเช่าไม่ใช่ของประเภทเดียวกัน ค่าเช่าคือค่าใช้จ่ายทั้งจำนวน ส่วนค่างวดประกอบด้วยสองส่วนที่มีธรรมชาติต่างกันโดยสิ้นเชิง บทความนี้อธิบายวิธีเทียบที่ถูกต้อง พร้อมตัวอย่างคำนวณที่นำไปใช้กับตัวเลขของตัวเองได้

ค่างวดแยกได้เป็นสองส่วน

ค่างวดที่จ่ายทุกเดือนประกอบด้วยดอกเบี้ยและเงินต้น

ดอกเบี้ย คือค่าใช้จ่ายจริง จ่ายแล้วหายไป และเป็นส่วนที่เทียบได้ตรง ๆ กับค่าเช่า เพราะทั้งคู่คือราคาที่จ่ายเพื่อได้ใช้ทรัพย์สิน ต่างกันเพียงว่าค่าเช่าจ่ายให้เจ้าของอาคาร ส่วนดอกเบี้ยจ่ายให้ธนาคาร

เงินต้น ไม่ใช่ค่าใช้จ่าย แต่เป็นการเปลี่ยนเงินสดไปเป็นสินทรัพย์ เงินส่วนนี้ยังอยู่กับกิจการในรูปของหนี้ที่ลดลงและกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น

เมื่อเข้าใจสองส่วนนี้แล้ว การเทียบที่ถูกต้องคือ ค่าเช่ารายเดือน เทียบกับ ดอกเบี้ยบวกต้นทุนการถือครองอื่นต่อเดือน ไม่ใช่เทียบกับค่างวดทั้งก้อน

ตัวอย่างคำนวณ

ใช้ชุดตัวเลขสมมติเดียวกันกับบทความอื่นในชุดนี้ คือโรงงานราคา 20 ล้านบาท วางดาวน์ 25% เท่ากับ 5 ล้านบาท กู้ 15 ล้านบาท ระยะเวลา 15 ปี อัตราดอกเบี้ยประมาณ 6.4% ต่อปี ซึ่งอยู่ในระดับใกล้เคียงกับอัตรา MLR ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ในเดือนสิงหาคม 2569 ที่อยู่ระหว่าง 6.30% ถึง 6.55% ต่อปี โดยสินเชื่อธุรกิจจริงมักคิดที่ MLR บวกส่วนต่างตามความเสี่ยง เทียบกับการเช่าโรงงานขนาดใกล้เคียงกันที่ 80,000 บาทต่อเดือน

ค่างวดอยู่ที่ประมาณ 129,800 บาทต่อเดือน

ในเดือนแรก ดอกเบี้ยคำนวณจากเงินต้นคงเหลือ 15 ล้านบาท คูณอัตราดอกเบี้ยต่อเดือนซึ่งเท่ากับ 6.4% หารด้วย 12 ได้ดอกเบี้ยประมาณ 80,000 บาท ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 49,800 บาทคือเงินต้น

หมายความว่าในเดือนแรก ประมาณ 62% ของค่างวดเป็นค่าใช้จ่ายจริง และอีก 38% เป็นการสะสมสินทรัพย์

เทียบต้นทุนต่อเดือนให้ถูกประเภท

ฝั่งเช่า อยู่ที่ 80,000 บาทต่อเดือน

ฝั่งซื้อ ประกอบด้วยดอกเบี้ยเดือนแรกประมาณ 80,000 บาท บวกภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งอยู่ในอัตรา 0.30% ของมูลค่าประเมินสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นซึ่งไม่เกิน 50 ล้านบาท เท่ากับปีละประมาณ 60,000 บาท หรือเดือนละ 5,000 บาท บวกค่าซ่อมบำรุงและประกันภัยที่สมมติไว้ปีละ 100,000 บาท หรือเดือนละประมาณ 8,300 บาท

รวมต้นทุนถือครองต่อเดือนของฝั่งซื้อในเดือนแรกประมาณ 93,300 บาท ตัวเลขนี้บอกว่าในเดือนแรก การเช่าถูกกว่าประมาณ 13,300 บาทต่อเดือน ไม่ใช่ถูกกว่า 49,800 บาทอย่างที่การเทียบค่างวดทั้งก้อนทำให้เข้าใจ

ทำไมผลลัพธ์กลับด้านเมื่อเวลาผ่านไป

ตัวเลขข้างต้นเป็นภาพของเดือนแรกเท่านั้น และสองฝั่งเคลื่อนไปคนละทิศ

ฝั่งซื้อ ดอกเบี้ยลดลงทุกเดือน เพราะคำนวณจากเงินต้นคงเหลือที่ลดลงเรื่อย ๆ ในปีที่สิบของตัวอย่างนี้ เงินต้นคงเหลือจะอยู่ที่ประมาณ 6.6 ล้านบาท ทำให้ดอกเบี้ยต่อเดือนลดลงเหลือประมาณ 35,000 บาท ขณะที่ค่างวดยังเท่าเดิม

ฝั่งเช่า ค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามเงื่อนไขปรับขึ้นในสัญญา หากปรับปีละ 3% ค่าเช่าในปีที่สิบจะอยู่ที่ประมาณ 104,000 บาทต่อเดือน

ผลคือจุดที่ต้นทุนถือครองของฝั่งซื้อต่ำกว่าค่าเช่าจะเกิดขึ้นภายในไม่กี่ปี และหลังจากนั้นช่องว่างจะกว้างขึ้นเรื่อย ๆ นี่คือเหตุผลที่การเทียบเฉพาะปีแรกให้ภาพที่บิดเบือน และเป็นเหตุผลที่ระยะเวลาที่จะใช้พื้นที่เป็นตัวแปรสำคัญที่สุดในการตัดสินใจ

อย่าลืมค่าเสียโอกาสของเงินดาวน์

การเทียบข้างต้นยังไม่รวมเรื่องหนึ่งที่ต้องนับ คือเงินดาวน์ 5 ล้านบาทที่จมไปในสินทรัพย์

หากกิจการนำเงินก้อนนี้ไปใช้ในธุรกิจแล้วสร้างผลตอบแทนได้ปีละ 15% เท่ากับเสียโอกาสปีละ 750,000 บาท หรือเดือนละ 62,500 บาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ใหญ่พอจะพลิกผลการเปรียบเทียบทั้งหมด

จุดนี้คือเหตุผลที่แท้จริงที่ทำให้ธุรกิจที่กำลังโตเร็วและมีอัตรากำไรสูงเลือกเช่า ไม่ใช่เพราะค่าเช่าถูกกว่า แต่เพราะเงินทุนของกิจการสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าการนำไปจมในอสังหาริมทรัพย์ ในทางกลับกัน ธุรกิจที่กำไรนิ่งและไม่มีโอกาสลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าต้นทุนเงินกู้ การซื้อจะได้เปรียบชัดเจนกว่า

ผลทางภาษีของทั้งสองทาง

ค่าเช่านำมาหักเป็นรายจ่ายทางภาษีได้ทั้งจำนวนในปีที่จ่าย

ฝั่งซื้อหักได้สองรายการ คือดอกเบี้ยเงินกู้ และค่าสึกหรอกับค่าเสื่อมราคาของอาคาร ซึ่งพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 145) พ.ศ. 2527 กำหนดให้หักอาคารถาวรได้ไม่เกิน 5% ต่อปี

ข้อสำคัญคือที่ดินไม่สามารถหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาได้ ดังนั้นหากในราคา 20 ล้านบาทเป็นมูลค่าอาคาร 12 ล้านบาท ค่าเสื่อมที่หักได้จะอยู่ที่ปีละไม่เกิน 600,000 บาท ส่วนมูลค่าที่ดินอีก 8 ล้านบาทไม่ให้ประโยชน์ทางภาษีในรูปค่าเสื่อม ด้วยเหตุนี้ การแยกมูลค่าที่ดินกับอาคารในเอกสารซื้อขายจึงมีผลต่อการคำนวณภาษีในปีต่อ ๆ ไป และควรปรึกษาผู้สอบบัญชีตั้งแต่ตอนทำสัญญา

เมื่อรวมดอกเบี้ยกับค่าเสื่อมแล้ว ผลต่างทางภาษีระหว่างเช่ากับซื้อมักไม่มากอย่างที่หลายคนเข้าใจ และไม่ควรเป็นเหตุผลหลักในการตัดสินใจ

สี่ตัวเลขที่ต้องมีก่อนเทียบ

• ค่าเช่าปัจจุบันและอัตราปรับขึ้นตามสัญญา
• ค่างวดที่แยกเป็นดอกเบี้ยและเงินต้นแล้ว โดยขอตารางผ่อนชำระจากธนาคารซึ่งแสดงตัวเลขนี้ทุกงวด
• ต้นทุนถือครองรายปี ได้แก่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าซ่อมบำรุง และค่าประกันภัย
• ต้นทุนเงินทุนของกิจการ คือผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้ถ้านำเงินดาวน์ไปใช้ในธุรกิจแทน

เมื่อมีครบสี่ตัว ให้ทำตารางรายปีตามจำนวนปีที่วางแผนจะใช้พื้นที่ แล้วดูสองอย่าง คือปีที่ต้นทุนถือครองของฝั่งซื้อเริ่มต่ำกว่าค่าเช่า และมูลค่าสินทรัพย์สุทธิที่ถืออยู่เมื่อครบกำหนด

บทสรุป

ค่างวดไม่ใช่ค่าใช้จ่ายทั้งก้อน การเทียบที่ถูกคือเทียบค่าเช่ากับดอกเบี้ยบวกภาษีที่ดิน ค่าซ่อมบำรุง และประกันภัย ในตัวอย่างนี้ผลต่างในเดือนแรกอยู่ที่ประมาณ 13,000 บาท ไม่ใช่ 50,000 บาทอย่างที่การเทียบผิดวิธีทำให้เข้าใจ

จากนั้นต้องดูทิศทางของทั้งสองฝั่งด้วย เพราะดอกเบี้ยลดลงทุกเดือนขณะที่ค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี และต้องบวกค่าเสียโอกาสของเงินดาวน์เข้าไปในฝั่งซื้อเสมอ เพราะเป็นตัวแปรที่มักใหญ่พอจะเปลี่ยนคำตอบ

เนื้อหานี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อใช้ตั้งกรอบการคำนวณ ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินหรือภาษี ควรคำนวณกับเงื่อนไขจริงร่วมกับผู้สอบบัญชีและเจ้าหน้าที่สินเชื่อ

FAQ คำถามที่พบบ่อย

Q1: ขอตารางผ่อนชำระจากธนาคารได้ตั้งแต่ก่อนกู้ไหม

ขอได้ และควรขอตั้งแต่ตอนคุยเงื่อนไข เพราะตารางผ่อนชำระแสดงชัดว่าแต่ละงวดเป็นดอกเบี้ยเท่าไรและเงินต้นเท่าไร ซึ่งเป็นข้อมูลที่จำเป็นทั้งสำหรับการเปรียบเทียบและสำหรับการบันทึกบัญชี หากธนาคารยังไม่อนุมัติ สามารถขอตารางประมาณการจากอัตราที่เสนอมาก่อนได้

Q2: ดอกเบี้ยลอยตัวทำให้คำนวณล่วงหน้าไม่ได้ใช่หรือไม่

คำนวณได้ แต่ต้องทำเป็นฉากทัศน์ ให้คำนวณสามกรณี คืออัตราปัจจุบัน อัตราปัจจุบันบวก 1% และบวก 2% แล้วดูว่ากิจการยังรับภาระค่างวดไหวในทุกกรณีหรือไม่ หากกรณีที่แย่ที่สุดทำให้กระแสเงินสดตึงเกินไป ควรลดวงเงินกู้หรือขยายระยะเวลาผ่อน

Q3: ถ้าตั้งใจจะขายต่อในอีก 5 ปี ยังควรซื้อไหม

ต้องระวังเป็นพิเศษ เพราะในช่วงห้าปีแรกสัดส่วนของค่างวดที่เป็นดอกเบี้ยยังสูง ทำให้เงินต้นลดลงช้า และการขายอสังหาริมทรัพย์ภายในห้าปีนับจากได้มาจะเข้าข่ายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า รวมกับค่าธรรมเนียมโอนอีก 2% ทำให้ต้นทุนการเข้าและออกในระยะสั้นสูงจนมักไม่คุ้ม